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房東房客不可不知! 首部租賃專法
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2018-04-02 08:41會計研究月刊
 
【文.楊舜麟】
 
我國第一部租賃專法誕生,今(2018)年6月即將上路,此專法將租賃住宅的相關問題規範得更加清楚完整。有鑑於此,本文針對出租、承租住宅時常發生的問題,提供房東及房客需注意與因應之參考。
 
在破房屋租賃的世界裡,房東最怕遇到大搞壞或積欠租金的惡房客,房客更怕遇到任意扣錢、無故闖入的惡房東。據崔媽媽基金會統計,前三大租屋糾紛類型分別為「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」,占總體案件數近五成,其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型,約占總體案件的兩成。尤其是房屋租賃的時間通常約定一年之久,衍生的糾紛將隨時間進展愈形繁雜難解,故房東或房客如何透過租賃法規以保障自身權益,乃是租賃住宅市場上非常重要的課題。
 
 
鑒於因居住或就學因素有租賃住宅需求者已涵蓋我國總人口八分之一,為營造友善的租屋環境,立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃專法)並經總統公布,將自今(2018)年6月27日開始上路施行。 此為我國首部租 賃專法,除進一步補充現行法令規範不足之處外,也聚合了散落於民法、土地法等相關規定,以及法院實務見解。本文以下即自租賃專法的相關規範,針對出/承租住宅時常發生的問題,說明房東房客需要注意與因應的事項。
 
簽訂租約 宜使用「房屋租賃契約書範本」
 
內政部在2016年5月23日原有頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」,不過,這是基於消費者保護法第17條授權而來,所以,該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非具消費關係的一般住宅租賃契約,而只適用具有消費關係的租賃契約,一如行政院消費者保護處的解釋:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業是否合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以《消保法》加以規範。」
 
但租賃專法第5條規定,租賃契約非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之;一般住宅租賃契約的條款,若違反應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。因此,只要出/承租房屋以供居住使用時,不論房東是否為偶一為之或企業經營,均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。
 
筆者認為內政部未來依租賃專法頒布之應約定及不得約定事項以及租約範本,應與2016年5月23日頒布的版本相差不大,故建議房東房客目前可以直接下載使用內政部2016年5月23日版的「房屋租賃契約書範本」,並敘明未盡事宜悉依民法、租賃住宅市場發展及管理條例。簽訂租約時亦應留意所使用的租約有無提及「廣告僅供參考」、「承租人不得申報租賃費用支出」、「應由出租人負擔之稅賦」等不得記載事項。
 
押金不得超過二個月租金總額
 
在房客無約定或法定事由提前退租的情形,房東會不分其損害大小直接將房客所繳押(租)金全部沒收不退,但單純以提前退租就沒收押金是有問題的。依法院實務見解,押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權,也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物(停止條件成就)後,房東才負有全額返還承租房客之義務。由此可知,押金並非提前解約的賠償金,租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢」(第3條第13款),返還時期為「租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金」(第7條第2項)。
 
如房東房客有約定押金,其數額多寡,土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額,超過的話,承租人得以超過之部分抵付房租,租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額(第7條第1項)。應提醒房客留意的是,實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額,這不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權;超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,因為依民法第335條規定,抵銷必須向對方以意思表示為之。所以,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(口頭最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思。